浔阳区十大片区旧城改造面粉厂(东风楼)片区

房屋征收补偿方案

浔阳区十大片区旧城(棚户区)改造是市委、市政府实施的一项重要的民生工程，是区委、区政府打造美丽、和谐、幸福首善之区的具体举措，也是繁荣城市经济、缓解交通压力、提升城市品位、促进社会和谐的有效途径，其最终目的是彻底改善棚户区居民居住条件，真正让广大群众共享改革发展成果。现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)等法规政策，特制定面粉厂(东风楼)片区旧城改造项目房屋征收补偿方案。

一、征收管理体制

(一)征收主体：浔阳区人民政府，地址：庾亮北路2号；

(二)征收部门：浔阳区房产管理局，地址：庾亮北路2号；

(三)实施单位：浔阳区甘棠街道办事处，地址：塔岭北路93号。

二、征收决定依据

本项目征收决定根据国务院令第590号第八条第五款规定：“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。该项目已列入我区国民经济和社会发展年度计划，经区国土部门、区建设规划部门确认，符合土地利用总体规划，符合城乡规划和专项规划。同时，甘棠街道办事处和区维稳办公室等单位进行了社会稳定风险评估。

三、征收实施原则

(一)坚持依法依规征收，遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则；

(二)确保被征收人合法权益，遵循依法补偿、统筹兼顾、合理安置的原则；

(三)坚持公平、公正原则。在征迁工作启动前，通过群众推选和社区推荐，成立被征收群众代表小组，全程参与监督征收工作。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     

四、征收范围

本项目征收房屋面积约5万㎡。征收范围：东起塔岭路、南起座钟厂、西至建设银行滨江路宿舍、北至滨江路。具体详见规划红线图。

五、征收方式

被征收房屋的面积、价值等补偿标准，采用委托符合资质要求的相关中介机构依法确定。

(一)委托恒兴房地产测绘有限公司承担被征收房屋的结构认定、面积测绘丈量等工作。

(二)房地产价格评估机构由被征收人协商选定，确定为九江市金三翔房地产评估有限公司和江西远东房地产评估咨询顾问有限公司。

六、征收期限

自该项目房屋征收公告发布之日起60天内完成全部房屋征收任务；同时征收协议签订之日起，房屋搬迁期限为15天。

七、被征收房屋补偿方式

国有土地上的房屋被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

(一)货币补偿

根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、建筑面积以及土地使用权等因素，由评估机构在房屋征收决定公告之日为评估时点参照同类区位类似房地产的市场价格评估，按评估价格补偿。

(二)住宅房屋产权调换

房屋产权调换是指房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换。国务院令第590号第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”

1、安置地点：

同类区位就近安置点：浔阳区封缸酒厂安置小区。

异类区位异地安置点：浔阳区花果园安置小区、浔阳区德化东路综合安置小区(二期)。

2、产权调换方式的基本原则：

根据被征收人的实际情况，可选择以下一种方式进行产权调换:

(1)依照安置房的实际设计户型，采取被征收房屋套内建筑面积就近套安置房套内建筑面积，被征收房屋公摊面积对应冲抵安置房公摊面积，安置房公摊面积超出部分按1980元/㎡价格购买的方式进行调换。单栋私房楼梯间、过道等面积参照公摊面积进行产权调换。

(2)依据安置房的实际设计户型，采取被征收房屋建筑面积就近套安置房建筑面积户型的方式进行调换。

3、产权调换结算方式

(1)被征收房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收房屋的市场评估价进行补偿。

(2)所有产权调换房屋不计成新差，但计算结构差、楼层差。结构差和楼层差在安置房交付时一并结算。

①结构补差：用于产权调换的安置房为框架或者框剪结构，被征收人应当补至砖混结构的差价。被征收房屋为砖木结构的须按182元/㎡补差。

②楼层补差：为体现安置房分配的公平合理，实现楼栋内的楼层差内部平衡。依照安置房的楼层设计，原则上采用“三个三分之一”(顶层除外)的方式补价格差：下面三分之一楼层，依照楼层由上至下，每降低一层补贴楼层差20元 /㎡；中间三分之一楼层和顶层不补差价；上面三分之一楼层，依照楼层由下至上，每增加一层支付楼层差20元/㎡；对不能三等分的楼层数(顶层除外)，下面三分之一和上面三分之一楼层数相同，中间三分之一多一层或少一层。

4、产权调换安置办法及结算价格

(1)同类区位安置：

选择封缸酒厂安置小区还房的，可选择以下一种产权调换方式安置：

①选择按套内建筑面积1︰1比例安置还房。结算时套内建筑面积按1︰1比例向上套靠安置房套内建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买，超面积10㎡以外部分按5460元/㎡价格购买；公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1980元/㎡价格购买。

②选择按房屋建筑面积1︰1比例安置还房。结算时房屋建筑面积按1︰1比例向上套靠安置房建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买，超面积10㎡以外部分按5460元/㎡价格购买。

(2)异类区位安置：

<1>选择花果园安置小区还房的，可选择以下一种产权调换方式安置：

①选择按套内建筑面积1︰1.1比例安置还房。

允许购买10㎡以内套内建筑面积，再向上套靠安置房套内建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买、10㎡至20㎡之间按4200元/㎡价格购买、超出20㎡以外按5040元/㎡价格购买；公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1980元/㎡价格购买。

②选择按建筑面积1︰1.1比例安置还房。

允许购买10㎡以内房屋建筑面积，再向上套靠安置房建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买、10㎡至20㎡之间按4200元/㎡价格购买、超出20㎡以外按5040元/㎡价格购买。

<2>选择德化东路综合安置小区(二期)还房的，可选择以下一种产权调换方式安置：

①选择按套内建筑面积1︰1.3比例安置还房。

允许购买30㎡以内套内建筑面积，再向上套靠安置房套内建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买、10㎡至40㎡之间按3500元/㎡价格购买、超出40㎡以外部分按4200元/㎡价格购买；公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1980元/㎡价格购买。

②选择按建筑面积1︰1.3比例安置还房。

允许购买30㎡以内房屋建筑面积，向上套靠安置房建筑面积，超面积10㎡以内(含10㎡)部分按2450元/㎡价格购买、10㎡至40㎡之间按3500元/㎡价格购买、超出40㎡以外部分按4200元/㎡价格购买。

(3)小于36㎡唯一住房安置：

被征收房屋建筑面积小于36㎡且在同一城区只有此唯一住房的(必须提供市房管部门出具的唯一住房证明)，可选择以下一种产权调换方式安置：

①选择被征收房屋建筑面积小于36㎡补足36㎡，不结算差价的产权调换方式：同类区位补足至建筑面积36㎡，异类区位按异类安置比例计算后仍不足建筑面积36㎡，补足至建筑面积36㎡，不结算差价；建筑面积36㎡至50㎡(含50㎡)之间按2450元/㎡价格购买；建筑面积50㎡以上：选择封缸酒厂安置小区按5460元/㎡价格购买，选择花果园安置小区按5040元/㎡价格购买，选择德化东路综合安置小区二期按4200元/㎡价格购买。

②选择按照上述同类区位安置和异类区位安置的安置办法和结算价格进行产权调换。

　　5、安置房面积以房管部门最后实际测量确权的结果为准。

6、房屋产权调换选房顺序号的确定

选择产权调换的被征收户在签订《征收补偿协议书》后，根据被征收房屋的面积，结合安置房的户型按照先签协议先交钥匙先选房的原则，即签订协议后并搬空被征收房屋上交钥匙的先后时间确定安置房选房顺序号。对于有肢体残疾或盲人以及年满60周岁以上孤寡老人的被征收人，由个人申请，经原街道、社区调查核实后，根据本人要求可优先选择住宅底层安置。

(三)不同类型房屋的征收补偿：

1、住宅改为非住宅：被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，按住宅房屋标准实行产权调换(符合货币补偿方式的住宅也可以选择货币补偿)，同时给予适当补助。

2、不具备房改售房条件的单位公有产权已承租的住宅房屋（原单位福利分房未房改的房屋）：依照有关房改政策办理。

3、征收市直公有产权已承租的住宅房屋(市房产公司直管公房)：经产权人同意，一律采取被征收房屋建筑面积就近套安置房建筑面积户型的方式进行产权调换。可以选择就近安置，也可以选择异地安置，由产权人继续统一管理，承租人继续维持租赁关系。属承租人购买部分的安置房面积产权归承租人所有。

4、单位办公用房和仓库等非住宅房屋：按重置价补偿，已出租的，由单位负责解除租赁关系。

 (四)房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，注销房屋所有权登记和土地使用权登记。

八、其他补偿

(一)搬迁费(搬家费)：住宅房屋按征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足500元补足至500元；非住宅房屋(单位公有房屋除外)按征收房屋建筑面积每平方米8元计算。对选择产权调换的支付两次搬迁费，对选择货币补偿的支付一次搬迁费。

(二)临时安置费(过渡费)：

1、选择产权调换的，住宅房屋产权调换临时安置补偿费(过渡费)区位一级按10元/㎡.月，同时临时安置补偿费不足600元/月.户，补足至600元/月.户；选择货币补偿的，按上述标准一次性支付6个月的临时安置补偿费。

2、鉴于安置小区为高层建筑，自被征收人搬空房屋交钥匙之日起计算，发放临时安置费(过渡费)，过渡期限一般不超过36个月，实际过渡期限超过24个月后，每月按征收面积支付12元/㎡的过渡费；若实际过渡期限超过36个月后，每月按征收面积支付20元/㎡的过渡费(不足600元/月.户的，仍按600元/月.户补偿)。

被征收人选择在改建地段进行安置的，自被征收人搬空房屋交钥匙之日起计算，发放临时安置费(过渡费)。但临时安置费(过渡费)翻倍起始时间自改建地段最后一户交钥匙之日起计算，超过24个月后，每月按征收面积支付12元/㎡的过渡费；超过36个月后，每月按征收面积支付20元/㎡的过渡费(不足600元/月.户的，仍按600元/月.户补偿)。

产权调换安置还房后，从领取安置房钥匙之日起再发放1个月过渡费（标准按未翻倍过渡费计算，不足600元按600元补偿）。

(三)装饰装修补偿按房地产价格评估机构通过评估确定。

(四)附属物补偿标准按附表执行。

九、补助和奖励办法

(一)凡能在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。

(二)国有土地上的住宅,选择货币补偿的,并在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的被征收人，在房地合一评估价的基础上增加15%的货币补偿安置补助，同时按其征收面积给予每平方米200元的货币安置奖。

上述补助和奖励对于超过房屋征收公告规定期限的一律不予实行。

十、补偿款支付方法

根据与被征收人签订的征收补偿协议，征收人向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。支付期限为7天。

十一、房屋性质认定

(一)对已经登记的房屋，其结构、用途和面积等，以房屋所有权属证书和房屋登记簿记载为准。被征收人对房屋所有权属证书载明的结构、用途和面积等有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。

(二)对未经登记的建筑，由相关部门依法调查、认定和处理结果办理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，一律由被征收人自行拆除，拒不自行拆除的，由浔阳区政府按照有关规定进行依法强制拆除，以料抵工。

十二、法律责任

(一)房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(二)采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
　　(三)采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十三、本项目征收范围内依法应予保护的设施和树木等按照有关规定予以保护。

十四、本方案未尽之处，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规政策另行研究办理。

十五、本方案未确定事项，由本征收项目责任领导负责，实施单位牵头组织相关部门研究确定。

十六、本方案由浔阳区房产管理局负责解释。

二O一四年四月十七日