浔阳区住宅小区公共收益管理办法（试行） 

为规范浔阳区住宅小区公共收益管理，保障业主合法权益，根据国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》《九江市物业管理条例》《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》等法规，结合我区实际，制定本办法。

一、公共收益的界定与归属

（一）收益来源

公共收益指利用小区业主共有部位、共有设施设备获取的收入扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的净收益，一般包括以下内容：

1. 共有道路或场地停车收费；

2. 共有场地商业活动、设施投放收益；

3. 外墙、电梯等广告位收入；

4. 共有文体设施、房屋租赁收益；

5. 共有设施设备回收残值、违约金、赔偿金及利息等其他收入。

（二）公共收益归属

公共收益扣除合理成本后归全体业主共有，由管理主体专户管理，不得挪用。

二、管理主体与职责

（一）管理主体划分

1. 业委会成立前：临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理

宅小区公共收益，物业服务人应单独开设账户，不得与企业资金混管。临时管理规约、前期物业服务合同未作约定的，可由临时履行业主委员会职责的物业管理委员会或者居（村）民委员会作为公共收益经营管理主体；在物业管理委员会或者居（村）民委员会监督下，征求业主意见并形成业主共同决定后，也可由物业服务人作为经营管理主体；未依法征得业主同意的，物业服务人不得擅自利用业主的共有部分从事经营活动。

2. 业委会成立后：应当以业主委员会作为管理主体，并以业主委员会名义开设公共收益专用账户。业主委员会利用共有部分从事经营活动，对公共收益进行分配、使用和管理应当依照《中华人民共和国民法典》的规定，由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。

3. 业主委员会中止或解散的，业主委员会应将印章、凭证等资料移交给社区（村）居民委员会;新一届业主委员会产生之前，公共收益由社区（村）居民委员会代为管理。

4.主体变更衔接：业委会首次成立或换届、中止时，原管理主体须在10日内完成账目资料移交，逾期可申请公安机关协助。

（二）部门监督职责

1. 区住建局负责将公共收益管理纳入物业服务企业信用评价体系；

2. 街道、社区（村）居民委员会负责指导业委会规范管理，监督收支公示及审计工作。

三、账目管理要求

（一）账户与记账要求

1. 账户开设：

公共收益由物业服务人代管的，应当以物业管理区域为单位单独开设账户，公共收益账户名称应为“XX公司XX项目公共收益专户”，不得与企业其他收支合用一个账户；

公共收益由业主委员会管理的，账户名称应与业委会备案回执记载的名称一致，不得以任何个人或其他组织名义开设账户用于公共收益的存放。

2. 记账规则：

前期物业阶段实行代理记账制，企业每半年向社区（村）居民委员会提交收支明细；

业委会成立后自行记账，每半年向社区（村）居民委员会报备账目。

（二）收益归集时限

物业服务企业代收的公共收益，应在扣除合同约定成本后，于每年1月底、7月底前全额存入专用账户；业委会自行管理的收益按实际到账时间入账。

四、公共收益用途及使用程序

（一）公共收益一般可以用于以下情形：

1.补充建筑物及其附属设施的维修资金；

2.电梯、照明、消防、监控、水泵、防雷装置、电动自行车充电设施、绿地、道路、屋顶、外墙等共有部位、共有设施设备的维修养护、更新、改造费用；

3.业主大会筹备及业主大会、业主委员会或者物业管理委员会日常工作经费；

4.业主大会决定的给予业主委员会、物业管理委员会有关人员及聘请的专职工作人员报酬或者补贴；

5.委托第三方开展评估鉴定、财务审计、招标代理等费用；

6.房屋及共用设施设备的保险、体检费用；

7.电动自行车充电设施、智能安防设施、文体设施等业主共有设施设备增设费用；

8.经业主大会决定抵扣应当由业主支付的物业服务费用、水电公摊费用；

9.业主大会决定的其他用途或者支出。

公共收益用于补充专项维修资金的，具体比例应在《临时管理规约》或《管理规约》中予以约定。

公共收益用于新增共用设施设备等工程类项目的，参照九江市专项维修资金相关管理办法实行工程审价和使用程序审核，工程金额1万元（含1万元）以上应当进行审价。

（二）下列费用不得从公共收益中列支：

1.依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

2.依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

3.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

4.根据前期物业服务合同或者物业服务合同的约定，应当由物业服务人承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

5.业主大会决定不得列支的其他情形。

任何单位、组织或者个人不得违法违规侵占公共收益。

（三）使用决策程序

1. 业委会成立前：物业服务人应当向居（村）民委员会报备后，参照《中华人民共和国民法典》中由业主共同决定事项的表决程序进行意见征询，并形成业主共同决定后实施。

2. 业委会成立后：公共收益应根据《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》的约定使用。各小区应结合实际，由首届业主大会筹备组把公共收益支取制度写入《业主大会议事规则》，经由业主大会审议通过后在小区内施行。

属地街道(乡镇)、社区（村）居民委员会应加强对管理主体的监督和指导，在指导成立或者召开业主大会时，应当指导业主大会筹备组或者组织者在草拟、修订业主大会议事规则和管理规约中，明确公共收益获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、财务监管、审计审价制度等内容，依法提请业主大会表决同意。开展业主委员会成员相关知识培训，提高业主委员会规范归集、使用和管理公共收益的专业知识和业务能力。鼓励将“业主委员会管理的公共收益收入、支出由社区（村）居民委员会监督指导”写入业主大会议事规则、管理规约。

所有使用事项须提前向社区（村）居民委员会报备预算，使用后提交决算报告。

五、公共收益管理

（一）建立公共收益定期公示制度。公共收益管理主体原则上应当至少每半年对公共收益予以结算，并在每年7月底、1月底前将上一期收支公示表（附件1）张贴于小区主要出入口等显著位置，公示期不少于30日，并在区住建局线上平台同步公示。公示下半年收支情况时，应一并公示年度收支情况。鼓励管理主体通过微信群等线上渠道同步进行公示。

公共收益管理主体应开展住宅小区清产核资，形成住宅小区公共资产、资金清单，建立住宅小区资产公示表（附件2），与年度公共收益收支情况同步公示，并在区住建局线上平台及时更新资产、资金信息。

（二）建立公共收益备案制度。公共收益管理主体在公示《浔阳区住宅小区公共经营性收支公示表》《浔阳区住宅小区资产公示表》等相关内容时，应同时将公示表报区住建局和社区（村）居民委员会备案。物业服务人在使用公共收益前，应向社区提交《浔阳区住宅小区公共收益支出报备单》

（附件3），经报备后依据表决程序征询业主意见后实施。

（三）建立公共收益抽查制度。根据公共收益备案资料，区住建局每半年组织对物业服务企业公共收益收支备案情况进行抽查，抽查比例按照5%～10%控制，如有瞒报、漏报的，依据相关法律法规进行处罚，涉嫌违法犯罪的，移送公安机关。

（四）完善公共收益审计制度。小区首届业委会成立后，可组织对前期物业代管公共收益审计。业主委员会换届、业主委员会主任、财务负责人任期内离职的或已交付物业专有部分占总面积百分之二十以上或者占总人数百分之二十以上的业主提议的，本届或新一届业主委员会应当聘请专业机构对业主公共收益等进行审计，审计费用可以在公共收益中列支。

街道应当加强业主委员会公共收益管理监督，每年组织对辖区内群众反映强烈、连续上报无公共收益及存在缴存记录明显异常的住宅小区开展审计。

公共收益经营管理主体应当于六十日内将审计报告和整改情况在小区物业管理处、公告栏等物业服务区域显著位置进行公示，公示期不少于十五日。

六、公共收益的指导监督

利用物业公共部分获取收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。

1. 业主委员会成员、物业服务人有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据国家相关法律法规，涉及违法犯罪的依法移送司法机关处置。

2. 对物业服务企业拒不公示账目、拖延移交资料的，对物业企业降低信用等级并依据国家相关法律法规进行处罚。

3. 业主对公示内容有异议的，可向属地街道和区住建局投诉举报，相关部门应在15日内核查处理。

附件：1.《浔阳区住宅小区公共经营性收支公示表》

2.《浔阳区住宅小区资产公示表》

      3.《浔阳区住宅小区公共收益支出报备单》

附件1

浔阳区住宅小区公共经营性收支公示表

物业服务项目：                  核算周期：        年    月—        年    月

物业服务人或业主委员会（盖章）：                                        

开户银行：                               

账户名称：                                   单位：元

公示时间：    年    月    日

附件2

浔阳区住宅小区资产公示表

物业服务项目：                       

物业服务人或业主委员会（盖章）：                                           

公示日期：   年   月   日

填报说明：1.各管理主体按实际情况填写，一个项目有多项内容的可自行扩表。

2.对于有多处物业用房、会所等的，应在备注中填写对应坐落的面积。

3.物业用房未区分经营用房和办公用房的，合并表内1.2资产分类类别为“物业用房（㎡）（未区分办公用房和经营用房）”，并自行调整类别序号。

附件3

浔阳区住宅小区公共收益支出报备单

物业服务项目：                       

备注：备案时根据实际需要附相关业主委员会事项表决会议纪要、业主大会会议表决记录等证明材料。