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- 信息类别: 政策解读
- 公开方式: 主动公开
- 生成日期:2025-10-20
- 公开时限: 常年公开
- 公开范围: 面向全社会
- 信息索取号:000014349/2025-04934
政策解读：关于印发《浔阳区住宅小区公共收益管理办法（试行）》的通知
关联导读：
一、背景依据
为规范浔阳区住宅小区公共收益管理，保障业主合法权益，依据国务院《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《九江市物业管理条例》及《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》等法规，结合辖区实际，制定本办法。
二、目标任务
明确住宅小区公共收益的界定、归属、管理主体及职责，规范账目管理、使用程序与监督机制，杜绝公共收益被挪用、侵占，确保公共收益依法依规为全体业主服务，提升小区公共收益管理规范化水平。
三、主要内容
（一）核心界定：明确公共收益范围与归属
1. 收益来源：涵盖共有道路/场地停车收费、共有场地商业活动/设施投放收益、外墙/电梯广告位收入、共有文体设施/房屋租赁收益，以及共有设施设备回收残值、违约金、赔偿金及利息等其他收入，且需扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后的净收益。
2. 收益归属：扣除合理成本后的公共收益归全体业主共有，由管理主体专户管理，不得挪用。
（二）主体划分：确定不同阶段管理主体与职责
1. 业委会成立前：前期物业服务合同有约定的，物业服务人可代为管理并单独开户；无约定的，由物业管理委员会或居（村）民委员会管理，或经业主同意后委托物业服务人管理，未征得业主同意不得擅自经营共有部分。
2. 业委会成立后：以业委会为管理主体，开设专用账户，公共收益的经营、分配、使用需经业主共同决定，并在相关规则与合同中约定。
3. 特殊衔接：业委会中止或解散时，资料移交居（村）民委员会，由其代为管理；主体变更时，原管理主体需在10日内完成账目移交，逾期可申请公安机关协助。
4. 部门职责：区住建局将公共收益管理纳入物业服务企业信用评价；街道、社区（村）居民委员会负责指导业委会规范管理，监督收支公示与审计工作。
（三）规范管理：明确账目与使用要求
1. 账目管理
账户开设：物业服务人代管需按小区单独开户，账户名称标注“XX公司XX项目公共收益专户”；业委会管理需使用与备案名称一致的账户，不得用个人或其他组织名义开户。
记账与归集：前期物业阶段每半年提交收支明细至社区；业委会成立后自行记账并每半年报备；物业服务企业代收收益需在每年1月底、7月底前存入专用账户，业委会自行管理收益按实际到账入账。
2. 使用规则
可使用情形：包括补充维修资金、共有部位/设施维修养护/更新改造、业主大会及业委会日常经费、相关人员报酬补贴、第三方服务费用、共有设施保险/体检费用、增设业主共用设施，以及经业主大会决定的物业费抵扣、其他用途等。
禁止列支情形：排除建设单位/施工单位、相关管线单位应承担的维修费用，人为损坏的修复费用，以及物业服务合同约定由物业服务人承担的维修养护费用等。
决策程序：业委会成立前，物业服务人需报备社区并经业主共同决定；业委会成立后，按合同与议事规则执行，且需提前报备预算、使用后提交决算报告。
（四）监督机制：建立多维度监管制度
1. 定期公示：管理主体每半年结算公共收益，每年7月底、1月底前在小区显著位置及区住建局线上平台公示收支表，公示期不少于30日，同时公示小区资产清单并更新信息，鼓励线上同步公示。
2. 备案制度：公示内容需同步报区住建局与社区备案，物业服务人使用公共收益前需提交支出报备单，经备案后按程序征询业主意见。
3. 抽查与审计：区住建局每半年抽查5%-10%物业服务企业收支备案情况，瞒报漏报依法处罚；业委会成立后可审计前期物业代管收益，业委会换届、相关人员离职或业主提议时需聘请专业机构审计，街道每年对问题小区开展审计，审计报告需公示不少于15日。
四、涉及范围
浔阳区行政区划范围内所有住宅小区的公共收益管理，包括业委会成立前、成立后及特殊衔接阶段的公共收益界定、管理、使用与监督。
五、执行标准
公共收益需专户管理、单独记账，收支需按规定时限归集与公示，使用需遵循“业主共同决定”原则，禁止违规列支，监管部门需按职责开展抽查、审计与指导，确保每一笔公共收益都合规为业主服务。
六、注意事项
1. 任何单位、组织或个人不得违法违规侵占、挪用公共收益，违者将依法处理，涉嫌犯罪的移送司法机关。
2. 物业服务企业拒不公示账目、拖延移交资料的，将被降低信用等级并依法处罚。
3. 业主对公示内容有异议的，可向街道或区住建局投诉举报，相关部门需在15日内核查处理。
七、关键词诠释
1. 公共收益：利用小区业主共有部位、共有设施设备获取，扣除法定成本后的净收益，归全体业主共有。
2. 专用账户：管理主体为存放公共收益开设的独立账户，物业服务人代管需标注项目名称，业委会管理需与备案名称一致，不得与其他资金混管。
3. 业主共同决定：涉及公共收益经营、分配、使用等重大事项时，需依据《中华人民共和国民法典》规定，征求业主意见并形成统一决策。
八、下一步工作咨询电话
0792-8136487 浔阳区住房和城乡建设局
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