为建设实力、活力、魅力、和谐现代化浔阳，改善群众住房条件，提升城市品味，促进经济增长和社会和谐，浔阳区人民政府根据九江市人民政府的工作安排，依法决定征收大中路西片区旧城（棚户区）改造项目（以下简称本项目）规划红线范围内的房屋。现依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号)、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）、《九江市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（九府发[2016]12号）、《九江市中心城区国有土地上、集体土地上房屋征收补偿标准》（九府发[2016]27号）等法律法规，特制定本项目房屋征收补偿方案。
    一、征收管理体制
    (一)征收主体：浔阳区人民政府，地址：长虹大道66号；
    (二)征收部门：浔阳区房产管理局，地址：长虹大道66号；
    (三)实施单位：浔阳区湓浦街道办事处，地址：九龙街6号。
    二、征收决定依据
    本项目征收决定根据《国务院令第590号》第八条第三款规定：“由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要”和第五款规定：“由政府依照城乡规划法有关规定组织实施对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要”。
    三、征收实施原则
    本项目房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
    四、征收范围
    本项目拟征收范围：东至交通路，西至庐山北路，南至浔阳路，北至滨江路。具体范围以征收规划红线图为准。
    五、征收方式
   （一）委托具有相应资质的测绘机构承担被征收房屋的结构认定、面积测绘等工作。
    (二)委托具有相应资质的房地产评估机构承担被征收房屋价值的补偿评估工作，评估机构按照《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（江西省人民政府令第214号）第二十一条规定的程序确定。
   （三）委托具有建筑施工企业资质的房屋拆除机构承担被征收房屋的拆除工作，拆除机构对施工安全负全责。
   六、征收期限及签约地点
   （一）征收期限：自该项目房屋征收公告发布之日起180天内完成房屋征收与补偿工作；同时自领取征收补偿款之日起，房屋搬迁期限为15天。
   （二）签约地点：浔阳区大中路西片区旧城（棚户区）改造项目部（湓浦路81-10号原军港湾宾馆内）。
   七、被征收房屋补偿方式
   国有土地上的房屋征收：被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换。
   （一）货币补偿
   根据被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构、建筑面积以及土地使用权等因素，由评估机构在房屋征收决定公告之日为评估时点参照同类区位类似房地产的市场价格评估，按评估价格补偿。
   （二）住宅房屋产权调换
   1.安置地点：
   同类区位安置点：北司家园、花果园综合安置小区。
   异类区位安置点：琵琶亭安置小区、殷家畈安置小区、曹家山安置小区。
   2.产权调换安置基本原则：
   按照就近面积套户型的原则，安置房屋与被征收房屋按套内建筑面积和公摊面积按区位比例等面积结算，超出的公摊面积按1800元/㎡价格购买。
   3.产权调换安置结算方式：
   （1）同类区位安置：选择北司家园、花果园综合安置小区还房的，按照被征收住宅房屋套内建筑面积1︰1比例就近套安置房套内建筑面积。结算时，超面积10㎡以内（含10㎡）部分按 1800元/㎡价格购买；超出10㎡以外部分：北司家园按5960元/㎡价格购买、花果园综合安置小区按5800元/㎡价格购买；公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1800元/㎡价格购买。
   （2）异类区位安置：选择琵琶亭安置小区、殷家畈安置小区、曹家山安置小区还房的， 按照被征收住宅房屋套内建筑面积1︰1.1比例就近套安置房套内建筑面积。结算时，超面积10㎡以内（含10㎡）部分按1800元/㎡价格购买；超出10㎡以外部分：琵琶亭安置小区按4100元/m2价格购买、殷家畈安置小区按4420元/m2价格购买、曹家山安置小区按3040元/m2价格购买；公摊面积按比例对应冲抵后，安置房公摊超面积部分按1800元/㎡价格购买。
   （3）被征收住宅房屋面积大于还房面积的，超面积部分按被征收住宅房屋的市场评估价进行补偿。
  （4）所有产权调换房屋不计成新差、楼层差，只计算结构差。房屋结构差价：土木—砖木190元/m2、砖木—砖混182元/m2、砖混--框架140元/m2补差。在安置房交付时一并结算。
   （三）非住宅房屋产权调换
   1.安置地点：浔阳区花果园安置小区、战备路安置小区、琵琶亭安置小区、曹家山安置小区非住宅。
   2.安置方式：被征收房屋和用于产权调换的房屋分别进行评估，计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
   （四）小于36m2唯一住宅房屋安置
   被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡且在市中心城区只有此唯一住房的（必须提供市房管部门出具的唯一住房证明），可选择以下其中一种方式安置：
   1.选择房屋产权调换安置：被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡安置时，同类区位补足至建筑面积36㎡，异类区位按异类安置比例计算后仍不足建筑面积36㎡，补足至建筑面积36㎡，不结算差价。安置房面积超出36㎡的部分实行阶梯式价格：建筑面积36㎡（不含36㎡）至50㎡（含50㎡）之间按1800元/㎡价格购买；建筑面积50㎡以上：选择北司家园按5960元/㎡价格购买、选择花果园综合安置小区按5800元/㎡价格购买、选择琵琶亭安置小区按4100元/m2价格购买、殷家畈安置小区按4420元/m2价格购买、曹家山安置小区按3040元/m2价格购买。
   2.选择货币补偿安置：被征收住宅房屋建筑面积小于36㎡的，按照36㎡建筑面积结算。
   （五）市直管公房安置
   1.产权调换：
   （1）安置地点：怡芳苑、怡庐苑、怡美苑及市保障性住房动态管理清退的房源。
   （2）按照就近面积套户型的原则，安置房屋与被征收房屋按套内建筑面积和公摊面积等面积结算，超面积部分由九江市人民政府购买，产权归九江市房产公司管理。
   （3）安置房屋与被征收房屋不在同类地段的应计算地段差价。
   （4）承租人入住安置房后，按实际居住房屋建筑面积依据九江市物价部门审批的租金标准缴纳房屋租金。
   2.货币补偿：
   （1）住宅：按被征收住宅房屋市场评估价的50%补偿给产权人，50%补偿给房屋承租人并解除租赁关系。
   （2）非住宅：按被征收非住宅房屋市场评估价依下列比例补偿给承租人并解除租赁关系，剩余部分补偿给产权人：
    ①承租期限在5年以内的,支付房屋补偿款的20%给承租人；
    ②承租期限超过5年,不满10年的（含10年），支付房屋补偿款的30%给承租人；
    ③承租期限超过10年,不满15年的（含15年），支付房屋补偿款的40%给承租人；
    ④承租期限超过15年的，支付房屋补偿款的50%给承租人。
   （六）其他不同类型房屋的征收补偿
   1.住宅改为非住宅：征收依法登记为住宅的房屋，被征收人自行改变房屋用途作为经营性用房使用的，应当按照原房屋性质给予征收补偿。
以该房屋为注册地址办理了合法有效营业执照或其他生产经营行政许可和税务登记并具有税负核定凭证，且该房屋在征收时实际已连续作为经营性店面使用两年以上的（含两年），经房屋征收部门组织认定，可以对实际用于经营的部分给予适当补助。补助标准不超过该部分面积，按原房屋性质、用途评估价格的50%给予补助。认定结果和补助情况应在征收范围内公布。
   2.行政事业单位、国有集体企业（含改制企业）自管公有产权住宅房屋：对被征收人给予补偿，被征收人应对房屋承租人进行安置。
   （1）被征收人选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人、经产权单位确认的公有房屋承租人签订房屋产权调换协议。产权调换的房屋继续由承租人承租，承租人符合房改条件的，经产权单位同意，可办理房改手续。
   （2）被征收人选择货币补偿的，被征收人按评估总价扣除模拟房改购买产权应支付价款及相关费用剩余部分对承租人给予补偿。
    3.单位办公用房和仓库等非住宅房屋：被征收人选择货币补偿的，按评估价进行补偿；选择产权调换的，一事一议；原房屋已出租的，由产权单位负责解除租赁关系及腾空移交等工作。
   （七）安置房面积以房管部门最后实际测量确权的结果为准。
   （八）产权调换选房顺序号的确定
被征收户在签订《征收补偿协议书》后，根据被征收房屋的面积，结合安置房的户型，按照先签协议先选房的原则，即以签订协议的先后时间确定安置房选房顺序号，按照选房顺序号在指定的房源内选房。对于有肢体残疾或盲人以及年满70周岁以上孤寡老人的被征收人，由个人申请，经辖区社区、街道调查核实后，根据本人要求可优先选择住宅底层安置。
   （九）签订《征收补偿协议书》时被征收房屋的不动产登记（房屋权属）证及国有土地使用证同时收回注销。
    八、其他补偿
    (一)搬迁费(搬家费)
   1.住宅房屋：按被征收房屋建筑面积每平方米7元计算，不足600元/次·户的，补足至600元/次·户。
   2.非住宅房屋：按被征收房屋建筑面积每平方米8元计算。
   3.选择货币补偿和产权调换的，均给予两次搬迁费。
   4.机器设备拆装搬迁费用按照国家短途运输标准委托评估机构进行评估，并按评估确定的标准给予一次补偿。
   5.征收市直管公房时，搬迁费（搬家费）按上述标准补偿给承租人。
   （二）住宅房屋临时安置费（过渡费）
   1.选择产权调换，临时安置费（过渡费）按区位一级10元/㎡·月的标准支付，被征收房屋不足60m2的，按60m2标准支付。选择货币补偿的，按上述标准一次性支付6个月的临时安置费。
   2.选择产权调换的，临时安置费支付期限，从被征收人交出被征收房屋起至产权调换房屋交付公告规定的交房时间止。对申请产权调换的被征收人安置的临时过渡期限，高层建筑安置小区、多层与高层混合安置小区不超过36个月。产权调换房屋到期未交付的，自逾期之日起按原标准1.5倍即15元/㎡·月的标准支付临时安置费；逾期超过12个月的，从超过之日起按原标准2倍即20元/㎡·月的标准支付临时安置费。
   3.产权调换安置还房后，按照10元/㎡·月的原始标准再发放1个月过渡费。
   4.征收市直管公房时，临时安置费按直管公房房屋租金标准补偿给产权人，剩余部分补偿给承租人。
   （三）被征收房屋装饰装修价值补偿按房地产价格评估机构通过评估确定。
   （四）其他附属物补偿按《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》执行（见附表）。
   （五）停产停业损失补偿条件及标准
因征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当予以补偿。
   1.停产停业损失补偿条件
   （1）被征收房屋具有不动产登记（房屋权属）证或者经有关部门认定为合法建筑；
　 （2）有合法、有效的营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续，且营业执照或者其他相关生产经营行政许可手续上载明的营业场所为被征收房屋；
   （3）已办理税务登记并具有税负核定凭证。
   2.停产停业损失补偿标准
按被征收房屋营业面积评估总价值的4%计算，给予经营主体一次性停产停业损失补偿。
   （六）非住宅房屋租金损失补偿
   1．补助标准（一类地段）：营业店面35元/㎡·月，生产用房25元/㎡·月，仓库、办公用房15元/㎡·月。
   2. 给予被征收人（产权人）6个月的租金损失补偿。
   3.对被征收人给予租金损失补偿的不再支付临时安置补助费。
   九、其他补助和奖励办法
   （一）凡能在房屋征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的，给予每户6000元的搬迁进度奖。
   （二）国有土地上的住宅,选择货币补偿的,并在规定期限内签订征收补偿协议并完成搬迁交钥匙的被征收人，在房地合一评估价的基础上增加25%的货币补偿安置补助。
上述补助和奖励对于超过房屋征收公告规定期限的一律不予实行。
   十、补偿款支付方法
   根据与被征收人签订的征收补偿协议，向被征收人开具领款凭证（银行存折），被征收人凭存折到征收人办理存款业务的金融机构领取补偿款。
   十一、房屋类型和建筑面积认定
   （一）对已依法登记的房屋，其性质、用途和建筑面积等，以不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿的记载为准。被征收人对不动产登记（房屋权属）证书和不动产（房屋）登记簿记载的性质、用途和建筑面积等有异议的，可申请发证部门重新核定，由此产生的费用由申请人承担。
   （二）对未依法登记的建筑，由相关部门依法调查、认定并根据调查认定的结果处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，一律由被征收人自行拆除，拒不自行拆除的，由浔阳区政府按照有关规定进行依法强制拆除，以料抵工。
   十二、住房保障
   符合住房保障条件的被征收人，自愿选择保障性住房的，应当自签订《征收补偿协议书》起60日内向房屋征收部门提出书面申请，房屋征收部门收到申请后，应当7日内向同级住房保障管理部门提交。
   住房保障管理部门应当及时对房屋征收部门提交的申请保障住房的被征收人名单予以核定、确认，并办理相关手续，不需轮候。
   十三、法律责任
   （一）房屋征收工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
   （二）违反规定采取非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
   （三）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
   十四、本项目征收范围内依法应予保护的设施和树木等按照有关规定予以保护。
   十五、本方案未尽事宜，由本征收项目责任领导负责，实施单位牵头组织相关部门按照相关法律法规政策另行研究处理。
   十六、本方案由浔阳区房产管理局负责解释，自公告之日起生效。

   附件：《九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表》

                                                                                                                                     2019年1月19日

附件：

九江市房屋征收项目附属物补偿标准参照表